Kupujete investičný byt? Zvážte rentabilitu vašej investície!
Uvažujete o kúpe investičného bytu, ktorý plánujete prenajímať? Máme pre vás modelový príklad, na ktorom vám ukážeme, čo všetko je potrebné zvážiť, koľko vás to bude stáť a koľko potrvá, než sa vám investícia vráti.
Pre náš prieskum sme pracovali s inzerátmi a dátami, ktoré sú v dnešný deň (11. júna 2020) aktuálne v ponuke jedného z najväčších realitných portálov na Slovensku. Do prieskumu sme zahrnuli byty, u ktorých sme si kritéria nastavili takto:
- Dvojizbový byt v novostavbe o výmere od 50 m² do 65 m²
- Lokalita: Bratislava – Staré mesto
- Zariadený
- Parkovacie miesto v cene
- Výťah; lodžia/ terasa v bytovom dome
- S vylúčením najspodnejších a najvrchnejších bytov v dome
Sledovali sme pritom ceny, za aké sa takéto byty aktuálne na realitnom trhu ponúkajú na predaj i na prenájom. Do porovnania sme v jednej kategórii zaradili 5 bytov určených na predaj, ktoré spĺňali vyššie uvedené kritériá, a v druhej kategórii 15 bytov určených na prenájom.
Zdroj: Pixabay.com
Z dostupných dát sme vypočítali, že priemerná cena za takýto byt je 272.250 € a priemerná hodnota plochy predávaných bytov na jeden byt vychádza 57,43 m². Cena za 1 m² takéhoto bytu je tak 4.740 €. Štandardizujme si ďalej tieto údaje na 1 priemerný byt o rozlohe 60 m². Kúpna cena bytu sa tak dostane na 284.400 €.
| Priemerné hodnoty pri byte na predaj / kúpu (parametre 5 bytov) | ||
| Podlahová plocha | Cena za 1 m² | Cena za celú nehnuteľnosť |
| 57,43 m² | 4.740 € | 272.250 € |
| Štandardizovaný priemerný 60 m² byt (pre potreby výpočtov) | ||
| 60 m² | 4.740 € | 284.400 € |
Tieto byty sa ďalej prenajímajú v priemere za 926,24 € mesačne vrátane všetkých energií, poplatkov a parkovania. Na 1 m² to vychádza 16,21 € mesačne.
| Priemerné hodnoty pri byte na prenájom (parametre 15 bytov) | ||
| Podlahová plocha | Cena za 1 m² | Cena za celú nehnuteľnosť |
| 57,14 m² | 16,21 € mesačne | 926,24 € mesačne |
| Štandardizovaný priemerný 60 m² byt (pre potreby výpočtov) | ||
| 60 m² | 16,21 € mesačne | 972,60 € mesačne |
Rentabilita investície: modelový príklad kúpy investičného bytu
Kúpite vyššie vymedzený byt za 284.400 € a plánujete ho prenajať za 980 €, resp. 1100 € mesačne vrátane všetkých poplatkov, parkovania a služieb. Kúpnu cenu bytu zaplatíte kombináciou vlastných úspor (25 %) a hypotekárneho úveru (75 %). Splátka úveru sa podľa podmienok platných v čase vzniku tohto článku pohybuje okolo čiastky 670 € mesačne pri 30-ročnej splatnosti úveru vo výške istiny 213.300 €.
| Počiatočná cena nehnuteľnosti | 284.400 € |
| Vlastné prostriedky | 71.100 € |
| Hypotekárny úver | 213.300 € |
Je pravdepodobné, že budete vedieť takýto byt prenajať za 980 € mesačne pri započítaní všetkých pridružených poplatkov, teda energií, služieb, parkovania a pod. V nasledujúcej tabuľke si môžete pozrieť, čo všetko budete musieť zobrať do úvahy pri výpočte rentability vašej investície a ako sa mení hodnota hrubého zisku pri dvoch rôznych nastaveniach mesačného nájomného. S touto hodnotou ďalej pracujeme pri výpočte rentability investície.
| Nájomné | 980 € | 1100 € |
| Splátka hypotéky | 670 € | 670 € |
| Náklady na chod bytu | 200 € | 200 € |
| Hrubý zisk | 110 € | 230 € |
Okrem uvedených nákladov prosím počítajte aj s pridruženými výdajmi v podobe údržby bytu, daní a poistného. Tieto náklady sú individuálne, nie sú preto uvádzané v našom prehľade.
Poďme sa teraz pozrieť na samotnú rentabilitu investície z pohľadu prenájmu nehnuteľnosti po 1. roku, 3 rokoch a 30 rokoch. Tú počítame ako podiel výnosov z nájmu a objemu vlastných vložených finančných prostriedkov.
Nájomné 980 € mesačne
| Po 1. roku | Po 3 rokoch | Po 30 rokoch | |
| Hrubý zisk | 1.320 € | 3960 € | 39.600 € |
| Splatená istina úveru | 6.127,72 € | 18.568,47 € | 213.300 € |
| Rentabilita investície | 0,10 % | 0,32 % | 3,55 % |
Nájomné 1100 € mesačne
| Po 1. roku | Po 3 rokoch | Po 30 rokoch | |
| Hrubý zisk | 2.760 € | 8.280 € | 82.800 € |
| Splatená istina úveru | 6.127,72 € | 18.568,47 € | 213.300 € |
| Rentabilita investície | 0,13 % | 0,38 % | 4,16 % |
Všeobecne môžeme na tomto prípade vidieť, že rentabilita investície je pomerne na nízkych hodnotách. Ako čistá investícia by bola takáto nehnuteľnosť diskutabilná. Do procesu rozhodovania o investičnej nehnuteľnosti však môžu vstúpiť ešte iné faktory a plány. Takisto je pravdepodobné, že podmienky úrokovej sadzby, tržných podmienok, ale aj nájomného môžu v časovom horizonte 30 rokov značne kolísať.
Výpočet rentability je teda ukážkový. Môžete si podobným spôsobom skúsiť vypočítať rentabilitu vašej investície a zvažovať aj na základe tejto metriky. Budete k tomu potrebovať len pár vyššie uvedených čísel.
Potrebujete pomôcť s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti?
Kontaktuje nás na čísle: 0905 229 445
