Kupujete investičný byt? Zvážte rentabilitu vašej investície!

Legacy 11.06.2020 669x

Uvažujete o kúpe investičného bytu, ktorý plánujete prenajímať? Máme pre vás modelový príklad, na ktorom vám ukážeme, čo všetko je potrebné zvážiť, koľko vás to bude stáť a koľko potrvá, než sa vám investícia vráti.

Pre náš prieskum sme pracovali s inzerátmi a dátami, ktoré sú v dnešný deň (11. júna 2020) aktuálne v ponuke jedného z najväčších realitných portálov na Slovensku. Do prieskumu sme zahrnuli byty, u ktorých sme si kritéria nastavili takto:

  • Dvojizbový byt v novostavbe o výmere od 50 m² do 65 m²
  • Lokalita: Bratislava – Staré mesto
  • Zariadený
  • Parkovacie miesto v cene
  • Výťah; lodžia/ terasa v bytovom dome
  • S vylúčením najspodnejších a najvrchnejších bytov v dome

Sledovali sme pritom ceny, za aké sa takéto byty aktuálne na realitnom trhu ponúkajú na predaj i na prenájom. Do porovnania sme v jednej kategórii zaradili 5 bytov určených na predaj, ktoré spĺňali vyššie uvedené kritériá, a v druhej kategórii 15 bytov určených na prenájom.

Zdroj: Pixabay.com

Z dostupných dát sme vypočítali, že priemerná cena za takýto byt je 272.250 € a priemerná hodnota plochy predávaných bytov na jeden byt vychádza 57,43 m². Cena za 1 m² takéhoto bytu je tak 4.740 €. Štandardizujme si ďalej tieto údaje na 1 priemerný byt o rozlohe 60 m². Kúpna cena bytu sa tak dostane na 284.400 €.

Priemerné hodnoty pri byte na predaj / kúpu (parametre 5 bytov)
Podlahová plocha Cena za 1 m² Cena za celú nehnuteľnosť
57,43 m² 4.740 € 272.250 €
Štandardizovaný priemerný 60 m² byt (pre potreby výpočtov)
60 m² 4.740 € 284.400 €

Tieto byty sa ďalej prenajímajú v priemere za 926,24 €  mesačne vrátane všetkých energií, poplatkov a parkovania. Na 1 m² to vychádza 16,21 € mesačne.

Priemerné hodnoty pri byte na prenájom (parametre 15 bytov)
Podlahová plocha Cena za 1 m² Cena za celú nehnuteľnosť
57,14 m² 16,21 € mesačne 926,24 € mesačne
Štandardizovaný priemerný 60 m² byt (pre potreby výpočtov)
60 m² 16,21 € mesačne 972,60 € mesačne

Rentabilita investície: modelový príklad kúpy investičného bytu

Kúpite vyššie vymedzený byt za 284.400 € a plánujete ho prenajať za 980 €, resp. 1100 € mesačne vrátane všetkých poplatkov, parkovania a služieb. Kúpnu cenu bytu zaplatíte kombináciou vlastných úspor (25 %) a hypotekárneho úveru (75 %). Splátka úveru sa podľa podmienok platných v čase vzniku tohto článku pohybuje okolo čiastky 670 € mesačne pri 30-ročnej splatnosti úveru vo výške istiny 213.300 €.

Počiatočná cena nehnuteľnosti 284.400 €
Vlastné prostriedky 71.100 €
Hypotekárny úver 213.300 €

Je pravdepodobné, že budete vedieť takýto byt prenajať za 980 € mesačne pri započítaní všetkých pridružených poplatkov, teda energií, služieb, parkovania a pod. V nasledujúcej tabuľke si môžete pozrieť, čo všetko budete musieť zobrať do úvahy pri výpočte rentability vašej investície a ako sa mení hodnota hrubého zisku pri dvoch rôznych nastaveniach mesačného nájomného. S touto hodnotou ďalej pracujeme pri výpočte rentability investície.

Nájomné 980 € 1100 €
Splátka hypotéky 670 € 670 €
Náklady na chod bytu 200 € 200 €
Hrubý zisk 110 € 230 €

Okrem uvedených nákladov prosím počítajte aj s pridruženými výdajmi v podobe údržby bytu, daní a poistného. Tieto náklady sú individuálne, nie sú preto uvádzané v našom prehľade.

Poďme sa teraz pozrieť na samotnú rentabilitu investície z pohľadu prenájmu nehnuteľnosti po 1. roku, 3 rokoch a 30 rokoch. Tú počítame ako podiel výnosov z nájmu a objemu vlastných vložených finančných prostriedkov.

Nájomné 980 € mesačne

  Po 1. roku Po 3 rokoch Po 30 rokoch
Hrubý zisk 1.320 € 3960 € 39.600 €
Splatená istina úveru 6.127,72 € 18.568,47 € 213.300 €
Rentabilita investície 0,10 % 0,32 % 3,55 %

Nájomné 1100 € mesačne

  Po 1. roku Po 3 rokoch Po 30 rokoch
Hrubý zisk 2.760 € 8.280 € 82.800 €
Splatená istina úveru 6.127,72 € 18.568,47 € 213.300 €
Rentabilita investície 0,13 % 0,38 % 4,16  %

Všeobecne môžeme na tomto prípade vidieť, že rentabilita investície je pomerne na nízkych hodnotách. Ako čistá investícia by bola takáto nehnuteľnosť diskutabilná. Do procesu rozhodovania o investičnej nehnuteľnosti však môžu vstúpiť ešte iné faktory a plány. Takisto je pravdepodobné, že podmienky úrokovej sadzby, tržných podmienok, ale aj nájomného môžu v časovom horizonte 30 rokov značne kolísať.

Výpočet rentability je teda ukážkový. Môžete si podobným spôsobom skúsiť vypočítať rentabilitu vašej investície a zvažovať aj na základe tejto metriky. Budete k tomu potrebovať len pár vyššie uvedených čísel.

 

Potrebujete pomôcť s predajom alebo kúpou nehnuteľnosti?

Kontaktuje nás na čísle: 0905 229 445