Predaj nehnuteľnosti: Ako stanoviť optimálnu cenu a prečo ju príliš nenadhodnotiť (1. časť)

Legacy 07.05.2020 176x

Optimálna cena je taká, ktorá prináša dobrý pocit a spokojnosť z predaja / kúpy obom stranám. Poďme sa spolu pozrieť na to, ako k dobre stanovenej cene za nehnuteľnosť prísť.

Zdroj: freepik.com

Zosumarizujte si základné informácie o nehnuteľnosti

Faktorov, ktoré najvýraznejšie ovplyvňujú cenu nehnuteľností, je len pár. Isto do určovania hodnoty vstupujú v nemalej miere aj ďalšie, o ktorých si povieme ďalej, avšak bez týchto základných sa ďalej nepohnete

  1. Lokalita

Tento faktor patrí k najvýznamnejším vôbec, určuje totiž mantinely ceny. Výhodou je umiestnenie nehnuteľnosti v ekonomicky atraktívnom, väčšom meste, v dobrej mestskej časti a na pokojnej ulici. Pre domy či pozemky platí, že čím bližšie k takému mestu sú, tým si za ne môžete pýtať viac.

Dobrá lokalita je okrem spomínaných atribútov definovaná kvalitným životným prostredím a bezprostrednou blízkosťou zelene. Naopak, na cene nehnuteľnosti uberá prítomnosť dymiacich fabrík, skládok, či príliš hustá zástavba bez parčíkov a dostatku stromov.

  1. Dispozícia

Sem zaraďte informácie o rozlohe nehnuteľnosti, v prípade pozemkov definujte aj tvar a orientáciu. Platí, že o niečo hodnotnejší je pozemok štvorcový než obdĺžnikový, pravidelný tvar je žiadanejší než nepravidelný. Rovinatý pozemok je žiadanejší než svahovitý, orientácia na západ či juh je atraktívnejšia než na opačné svetové strany.

V prípade bytových domových jednotiek popíšte počet obytných miestností. Nezabudnite, že súčasný trend spájania obývačky s kuchyňou, v porovnaní so stavebnými zvyklosťami minulého obdobia, ubral z dispozície bytov jednu miestnosť. Nie vždy to však plne vynahradil na metroch štvorcových.  Je preto vhodné už v popise bytu či domu tento fakt spomenúť. Buď definujte už samotný byt ako 2+1 (2 izby a 1 kuchyňa), prípadne 3+kk (3 izby, z ktorých 1 je zároveň s kuchynským kútom, resp. 2 samostatné izby a 1 obývačka s kuchyňou), alebo to popíšte v inzercii.

V tomto bode je tiež dôležité samotné rozmiestnenie miestností, teda dispozičné riešenie nehnuteľnosti v užšom zmysle. Priechodnosť či nepriechodnosť izieb, úžitková plocha jednotlivých miestností, prítomnosť alebo naopak absencia balkónu či lodžie, celkové zmysluplné „poskladanie“ bytu či domu s dobrým využitím priestoru, to všetko vplýva na atraktivitu nehnuteľnosti a zrkadlí sa v jej hodnote.

  1. Poloha nehnuteľnosti

Pri bytoch sa polohou myslí predovšetkým umiestnenie na konkrétnom poschodí v rámci bytového domu. Nižšiu cenu vo všeobecnosti má byt na prízemí či najvyššom poschodí. Nevýhodou je aj absencia výťahu.

V prípade domov a pozemkov je dôležité umiestnenie samotnej nehnuteľnosti v kontexte ďalších, susedných pozemkov a domov. Výhodou je dostatočný priestor na pozemku okolo stavby, nevýhodou je kompletne zastavaný susedný pozemok až po maximálnu prípustnú hranicu, alebo neobhospodarovaný, zanedbaný pozemok, či už ide o nehnuteľnosť predávanú, alebo sa týmito atribútmi vyznačujú pozemky susedné.

Lokalita, dispozícia a poloha sú teda tri základné faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti. Pre vás sú bodmi vymedzujúcimi trojuholník vašich možností pri oceňovaní aj vyjednávaní. Určujú východiská mantinely, dodajú vašim predstavám reálne kontúry, sú vašim usmernením a zároveň podporou vašich argumentov.

 

Nabudúce si povieme viac o ďalších faktoroch vplývajúcich na cenu nehnuteľnosti.