Predaj nehnuteľnosti: Ako stanoviť optimálnu cenu a prečo ju príliš nenadhodnotiť (2. časť)

Legacy 15.05.2020 148x

V minulom článku sme si hovorili o základných informáciach o nehnuteľnosti, ktoré by predávaná nehnuteľnosť mala obsahovať.

Zdroj: freepik.com

Ďalšie faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti

Stav nehnuteľnosti: panelákový byt zo 70. rokov má inú hodnotu ako byt s podobnou rozlohou v novostavbe. Inak naceníte byt v pôvodnom stave ako byt po rozsiahlej rekonštrukcii. Stav elektroinštalácie, zateplenie, slušné spoločné priestory, o ktoré sa niekto stará, to všetko vplýva na cenu i atraktivitu nehnuteľnosti.

Vyššiu hodnotu majú tiež nehnuteľnosti s dobrou dopravnou dostupnosťoukvalitnou občianskou vybavenosťou v bezprostrednom okolí (školy, zdravotné stredisko, pošta, obchody a pod.). Nevýhodou, naopak, môže byť orientácia bytu do hlučného priestoru, napríklad na rušnú cestu, alebo umiestnenie nehnuteľnosti v zónach s obyvateľmi problematickej životnej úrovne (ľudia majúci problém so zákonom, drogovo závislí a ich díleri a pod.)

Byt bez vecných bremien predáte oveľa jednoduchšie a s vyššou cenou ako ten, ktorý je zaťažený ťarchami tohto typu. Právne problematické skutočnosti je dobré nepodceňovať. Cenu vašej nehnuteľnosti dokáže znížiť aj fakt, že vlastnícke práva k pozemku, na ktorej nehnuteľnosť stojí, nie sú vysporiadané, prípadne, že o tom prebiehajú súdne spory.

Zdroj: freepik.com

Ako teda stanoviť optimálnu cenu

Komparatívnou metódou. Jednoducho porovnávajte. Urobte si prieskum, prejdite si ponuky na internete. Ideálne je, ak nájdete nehnuteľnosť v rovnakej lokalite  s rovnakou dispozíciou a podobným umiestnením. Ak takýchto nehnuteľností v ponukách nájdete viac, hurá! Spriemerujte si ceny, počítajte so zhruba 3 – 5 % nadsadením a máte hodnotu, od ktorej sa môžete odraziť.

Ak takéto nehnuteľnosti nenájdete, nezúfajte! Pozrite si nehnuteľnosti v danej lokalite v podobnom stave, ako je tá vaša a prepočítajte si cenu na meter štvorcový. Aj to je hodnota, ktorá vie veľmi dobre poslúžiť ako odrazový mostík.

V mnohých prípadoch vám ohľadom ceny nehnuteľností vie poradiť kvalitná realitná kancelária. Ak v oblasti oceňovania stále tápete, máte neštandardnú ponuku, alebo sa vám tým len nechce zaoberať, obráťte sa na svojho realitného makléra.

Prečo je nadhodnocovanie ceny nehnuteľností skôr na škodu

Je pochopiteľné, že ako predávajúci máte záujem predať vašu nehnuteľnosti za čo najvyššiu cenu. Mnohí inzerenti skúšajú taktiku, pri ktorej svoje predstavy o predajnej cene nadhodnotia, aby mali z čoho pri jednaní o cene zľaviť. Samo o sebe to nie je zlá stratégia, je treba však mať na pamäti, že výška nadhodnotenia by mala byť skôr symbolická.

Stáva sa totiž, že pod rúškom vyčkávacej taktiky „ja sa nikde neponáhľam, dom môžem predávať pokojne aj roky, kým sa nenájde ochotný kupec“ cene nehnuteľnosti viac uškodíte, než pomôžete. Stále rovnaká nehnuteľnosť v ponuke vyvoláva otázky a pochybnosti o jej predajnosti, ktoré odrádzajú od kontaktu a znižujú jej atraktivitu. Z ponuky sa tak jednoducho stane „ležiak“.

V niektorých prípadoch to môže zájsť až do bodu, kedy ani po zľavnení nenájdete vhodného kupca. Samotné zníženie ceny potom opäť vyvoláva pochybnosti o predajnosti a vy sa chytíte do začarovaného kruhu. Skrátka, čím dlhšie je nehnuteľnosť v ponuke a čím dlhšiu históriu znižovania ceny má, tým je menej atraktívna. Exituje riziko, že vo finále tak za ňu získate významne nižšiu cenu, než akú by ste zinkasovali pri triezvom stanovení ceny už na začiatku.