Realitné podvody: ako nenaletieť a neprísť o peniaze?

Dôležité je vstupovať do výberu a procesu realitného obchodu s chladnou hlavou, nenechať na seba vyvíjať emocionálny ani časový tlak a dôkladne si všetko preveriť. Základom pre bezproblémovú transakciu je spolupráca s etablovanou, solídnou realitnou kanceláriou a s právnikom.

Zdroj: Freepik.com

Realitní profesionáli vám výrazne pomôžu už v prvotnej orientácii a zamerajú sa na typické oblasti chýb a nedostatkov, ktoré by ste si možno ani neuvedomili. Právnik vám poslúži predovšetkým vo finálnej fáze kontroly zmlúv či vo forme ponuky advokátskej úschovy peňazí. Tým vám pomôže dotiahnuť celý kúpnopredajný proces do úspešného konca. Ak kupujete nehnuteľnosť na hypotekárny úver, máte ešte jednu bezpečnostnú výhodu navyše. Banka totiž dôsledne preveruje dokumenty aj vlastnícke práva.

Každopádne nie je dobré spoliehať sa výlučne na inštitúcie, koniec koncov ide o vaše peniaze a vašu budúcu nehnuteľnosť.  V nasledujúcom článku vám ukážeme, na ktoré aspekty je potrebné dať si pozor, a ktoré si viete overiť aj sami.

Pozor na rezervačnú zmluvu!

Rezervačná zmluva nie je zmluvou o budúcej zmluve (tá je stručne upravená § 50a Občianskeho zákonníka) a z povahy veci má iný charakter aj účel. Cieľom rezervačnej zmluvy je rezervácia nehnuteľnosti pre konkrétneho záujemcu. To má zabrániť tomu, aby došlo k predaju nehnuteľnosti inému záujemcovi. Kupujúci tak získava čas na vybavenie nevyhnutnej administratívy, financovania a krokov k tomu, aby  mohol nehnuteľnosť kúpiť. Predávajúci sa zaväzuje neponúknuť nehnuteľnosť inému záujemcovi a poskytuje kupujúcemu primeraný čas potrebný na formálne náležitosti.

Zdroj: Freepic.com

Rezervačnú zmluvu väčšinou zabezpečuje realitná kancelária. Pozor na klauzulu, podľa ktorej prídete o časť kúpnej ceny v prípade odstúpenia od takejto rezervačnej zmluvy. Často sa totiž pri podpisovaní rezervačnej zmluvy skladá tzv. záloha alebo rezervačná kaucia, ktorá je ale súčasťou kúpnej ceny nehnuteľnosti. Predávajúci čiastku v tejto výške následne hradí ako províziu realitnej kancelárii. V niektorých prípadoch menej seriózne realitné kancelárie poisťujú svoju províziu práve v rezervačnej zmluve ustanoveniami, ktoré majú za následok jej prepadnutie v prípade odstúpenia od zmluvy.

Z mnohých dôvodov nemusí ku kúpe nakoniec vôbec dôjsť. Nedostanete hypotekárny úver, náhle sa zmení vaša situácia, či sa skrátka rozhodnete inak. Ak sa tak stane, môžete odstúpiť od zmluvy a zaplatenú sumu by ste mali dostať späť. Dobre si teda preštudujte rezervačnú zmluvu, aby ste sa v budúcnosti vyhli nepríjemnostiam. Ideálne aj rezervačnú zmluvu dajte skontrolovať právnikovi. Alebo zvoľte serióznu realitnú kanceláriu, ktorej dôverujete.

Preklepnite kataster aj predávajúceho!

V katastri viete zistiť mnoho užitočných informácií. Viete vyhľadať vlastníka nehnuteľnosti, vecné bremená či iné ťarchy, ktoré na nehnuteľnosti viaznu. Zistíte si, či je predávajúci jediným vlastníkom, ako má vysporiadané vzťahy k nehnuteľnosti a získate tým základný obraz o tom, s kým vôbec diskutujete.

Nie nutne už na úvodnej prehliadke, ale prakticky hneď, keď sa rozhodnete postúpiť do ďalšej fázy, odporúčame vypýtať si doklady totožnosti. A, samozrejme, buďte pripravení ukázať tie vaše. Budete tak na istom v tom, že ten, s kým sa o realitnej transakcii dohadujete, je ten, za koho sa vydáva. Teda ideálne priamo vlastník. Nie každá realitná kancelária sa na tento krok síce díva s pochopením, pretože sa obáva dohodnutia obchodu za chrbtom realitného makléra. Seriózny predávajúci by však nemal mať problém s ochotou preukázať svoju totožnosť a solídna realitná kancelária zas s pochopením takéhoto kroku.

Všímajte si reakcie susedov. Má predávajúci dobré vzťahy? Reagujú na neho susedia prívetivo? Nemusí ísť priamo o vrúcne priateľské prejavy, stačia korektné vzťahy s miernym pozitívnym nádychom. Vidíte, či predávajúceho poznajú, komunikujú s ním a v akom duchu sa nesie celý kontakt.

V neposlednom rade zistite, ako je to s prípadnými nájomníkmi bytu. Ideálne je, ak je nájomný vzťah de iure aj de facto zanikne ešte pred začatím kúpnopredajného procesu. To znamená, že dôjde k výpovedi a uplynutiu výpovednej doby (prípadne k oficiálnej dohode o ukončení nájomného vzťahu) a takisto k reálnemu odsťahovaniu nájomníkov z bytu. Vyhnete sa tak do budúcna ťahaniciam po súdoch v prípade, že nájomníci výpoveď napadnú a nebudú chcieť nehnuteľnosť opustiť.

Vinkulácia a úschova: neplaťte pred prevedením vlastníckych práv

Medzi posledné ale najdôležitejšie úkony pri kúpe nehnuteľnosti, je zaplatenie kúpnej ceny. Najnebezpečnejší variant je jednoduché zloženie kúpnej ceny priamo na účet predávajúceho ešte pred prevedením vlastníckych práv. Máte síce platné zmluvy v ruke, ale domôcť sa svojich práv v prípade problémov vám zaberie roky. Neraz sa tak kupujúci ocitajú v situácii, kedy nemajú ani peniaze ani nehnuteľnosť.

Zaplatenie kúpnej ceny až po prevedení vlastníckych práv v sebe nesie zase riziká na strane predávajúceho. Pochybnosti o tom, či dostane zaplatené v momente, kedy už nie je vlastníkom nehnuteľnosti, sú takisto oprávnené a na mieste.

Zdroj: Freepik.com

Presne pre túto situáciu sa využívajú inštitúty advokátskej či notárskej úschovy. Kupujúci zloží do úschovy advokáta alebo notára kúpnu cenu, ktorá bude uvoľnená v prospech predávajúceho v momente, kedy dôjde na katastri k zápisu nových vlastníckych práv. Kúpnou cenou tak nedisponuje v danom medziobdobí ani jedna zo strán kúpnopredajného procesu. Na podobnom princípe funguje vinkulácia v bankovom sektore. S týmto inštitútom sa stretnete predovšetkým v prípade, že kupujete nehnuteľnosť na hypotekárny úver.